仲量联行首发《产业链不动产白皮书》：从产业链全新视角透析不动产策略
世界格局瞬息万变，经济形势纷繁复杂。在市场竞争从“企业竞争”升级到“产业链竞争”的当下，从“产业链”视角对不动产解决方案进行再思考和研究正当其时。基于此，仲量联行重磅发布《成都产业链不动产白皮书》，率先从政府和运营主体的视角提出“产业链不动产”的全新概念，解析城市产业协同发展与不动产策略的关联性和适配性，探索不动产策略在更中观产业层面的行研价值。
报告选取成都经济的支柱产业——电子信息产业作为“产业链不动产”的研究对象，从产业协同、产业流动和产业园迭代三大视角，详细阐释影响“产业链不动产”策略的关键因素，归纳总结“产业链不动产”策略的主要特征，旨在助力政府、管委会、园区运营主体等厘清产业升级中的结构性机遇，从规划前端主动适配产业招引，为城市、区域、载体科学招引目标企业奠定方法论基础。
中国工业制造正面临发达经济体“高端制造回流”和发展中国家“中低端制造分流”的双向挤压。成都亦进入传统支柱产业增长趋缓的阶段，若继续聚焦附加值较低的加工制造环节，必然面临产业焕新滞后的困境。成都亟待突破传统产业发展路径上的卡点和瓶颈，开辟纵向（产业链）和横向（产业生态圈）两条突围之路。2022年，成都提出“建圈强链”发展方案，便是从横向“建圈”、纵向“强链”两个方向，实现产业链的延伸与跨产业的协同发展。
从纵向产业链强化来看，成都电子信息产业“强设计补服务”成效凸显，但核心零部件与原材料制造环节仍待加强，是未来亟需突破的重点产业链环节。报告数据显示，成都电子信息产业上游IC设计、中游电子设备技术服务以及信息技术服务等生产性服务环节具备“企业规模”优势，以上三类企业数量全国占比已达4.1%、2.9%和4.5%，位列同类对标城市前列。
从横向产业生态圈构建视角来看，电子信息这一基础产业正在成为跨行业融合的桥梁。数据显示，在成都电子信息产业集群中，集成电路（含光子）、传感器、新型显示是企业数量最多的细分行业，与电子信息产业的相关性系数分别达到32.0%、28.9%和25.3%。从跨行业融合情况来看，与成都电子信息产业融合度最高的前五大行业分别是轨道交通（19.0%）、无人机（15.3%）、高端装备（14.1%）、医疗器械（13.8%）和航空（10.1%）。其中电子元件、光学元件、光电子器件、电子控制器件以及传感器是在以上行业应用最广泛的电子信息零部件，也是多产业融合发展的代表。作为产业基础最好，创新实力最强的支柱产业，电子信息正在成为成都经济增长的“倍增器”、产业升级的“助推器”、产业融合的“粘合剂”。可以看出，成都电子信息产业的“朋友圈”已然成型。
“产业链不动产”强调在顶层设计上便以跨产业链融合和协同发展作为根本目标。在产业链单链垂直关联度保持不变基础上，矗立在跨产业之间的行业壁垒亟需打破，实现跨行业的上下游支撑与供应链共享，推动区域经济释放更强的规模经济效应。同时，核心产业链向上、向下延伸，产业链基本盘得以放大，并有望带动周边产业同步发展。
从成都案例可以看出，“建圈强链”的发展纲要实则是对“产业链不动产”策略的一次有力的在地实践。
通过深挖成都电子信息产业超2万条的企业信息、60万个数据节点的样本数据，仲量联行发现：
成都电子信息产业的 “强服务” 属性。集成电路、传感器和新型显示三条产业链上的商业办公（即商业用地上的优质办公楼）需求占比高达41.7%，居各类型载体首位。此外，工业用地上盖产业园区仍以办公、研发为主要职能，接近商业办公楼的空间用途。依靠不动产成本优势及产业招引政策加持，有18.5%的企业选择产业园区。
营商环境规范度提升，住宅空间需求或回流办公空间。本次采集的成都电子信息企业全样本中，有27.3%的企业注册于住宅类载体，显示出新成立企业对于不动产租赁成本的强敏感性以及早期企业注册尚不规范的现象。伴随市场营商环境提升和企业工商行政登记的规范化，原本在住宅产权载体中短期乃至长期办公的需求，有望回流至办公楼或产业园区。
产业链不同环节中载体的差异与多元特征。以成都集成电路产业为例，上游企业主要涉及原材料、设备销售以及IC设计类公司，下游则更多由销售公司组成。二者均多以研发或销售职能为主，载体更依赖办公空间，数据上其办公占比均超过40%。对于拥有更加明显制造特征的新型显示企业而言，其对园区的青睐度较高，超六成企业落址于各类园区，其中工业园区是首选。
“产业链不动产”策略更加强调产业集群内部不同链条、环节随时间不断演变的空间协作关系和产业融合关系，产业地理功能的错位划分需同步调整，产业招引政策和方向的合理性与产业逻辑密不可分，企业不动产需求的“流动性”特征在动态视角下被证实并进一步放大，有效填补不动产策略突破时间约束后的理论空白。
基于“产业协同”和“产业流动”的底层逻辑，仲量联行认为承载产业的不动产载体也需同步迭代，并总结出以下趋势，以研判产业生态圈与产业链不动产协同发展的未来发展之路。
上中游中小制造商多元不动产诉求增长。中小企业大多还没有自建不动产的能力，因此为其提供高性价比的物业载体与适配度高的生产生活服务业是拓展产业链，尤其是补上游的重要抓手。
强2.5产*企业向产业功能区汇集。未来以产业生态圈理念指导产业功能区建设，将更多的生产服务业主体向都市产业功能区汇集，有利于促进产业链不动产硬件与信息要素软件之间有效结合。
*“2.5产”是指界于第二和第三产业之间的产业，既有服务、贸易、结算等第三产业管理中心职能，又具备独特的研发中心、公司核心技术产品的生产中心和现代物流运行服务等第二产业运营的职能。
“都市产业功能区”是产业生态圈在物理空间上的映射。在未来的产业功能区规划、产业园开发方面，面向中小制造商、生产性服务业等多类型企业的产业链不动产载体不可或缺。将分散但又相互接驳的企业资源聚拢在符合区域发展规划的都市工业园区中，通过资源共享、信息共享，构成立体的多重交织的产业环，对提高创新能力和经济效益都具有实际意义。
以园区类载体为例，产业园已从2.0时代产品，发展到3.0甚至4.0时代。都市工业园不再只是适配单一产业功能，而是将生产、研发、商务服务、2.5产等方方面面整合其中、融合发展，满足“产、城、人”三大维度的复合需求。
基于对市场的深入了解和对“产业链不动产”的分析，仲量联行在本报告中指出了未来载体运营方需要关注的若干个问题，并给出了相关建议，包括但不限于——
产业园区“强规划”、“弱实践”何解？
载体空间长期闲置，如何匹配从住宅等非常规商办产权中退出的外溢需求？
市场竞争“小而精”，不动产策略如何成本平衡、保持精准？
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